Cómo funciona esta calculadora
Introduces el precio de la vivienda, lo que aportas de entrada, el tipo de interés y el plazo, y obtienes la cuota mensual, los intereses totales y el cuadro de amortización año a año. Si además indicas tus ingresos, calcula tu tasa de esfuerzo y te avisa si te pasas del umbral que suelen aceptar los bancos.
El campo de aportación extra al mes es el más interesante: te dice cuántos intereses te ahorras y cuánto tiempo te adelantas si cada mes pones algo más de lo que te piden.
La fórmula del sistema francés
Prácticamente todas las hipotecas en España usan el sistema francés, que significa una cosa muy simple: pagas lo mismo todos los meses. Lo que cambia es el reparto interno entre intereses y capital.
cuota = C × i × (1 + i)^n ÷ ((1 + i)^n − 1)
C: capital prestado, es decir el precio menos tu entrada.i: tipo mensual, el TIN anual dividido entre 1.200.n: número de meses, los años por 12.
Cada mes, los intereses son el capital pendiente por i, y el resto de la cuota amortiza. Como el capital pendiente baja, los intereses bajan y la parte que amortiza crece. Eso es todo el mecanismo.
Ejemplo: 200.000 € al 3 % a 30 años
- Cuota mensual: 843,21 €
- Total devuelto: 303.555 €
- Intereses: 103.555 €, más de la mitad del capital
- Primera cuota: 500 € de intereses y 343 € de capital
- Cuota número 180 (a mitad): 307 € de intereses y 537 € de capital
Ahora la parte que suele sorprender: si a esa misma hipoteca le sumas 150 € extra cada mes, la terminas 79 meses antes —seis años y medio— y te ahorras algo más de 25.000 € en intereses. Prueba a meter esa cifra en el campo de aportación extra.
Los gastos que nadie te cuenta
La cuota no es lo único que pagas. Al comprar hay que soltar de golpe entre un 10 % y un 12 % del precio:
| Concepto | Coste aproximado | Quién lo paga |
|---|---|---|
| ITP (vivienda usada) | 6 – 10 % del precio, según comunidad | Comprador |
| IVA + AJD (vivienda nueva) | 10 % + 0,5 – 1,5 % | Comprador |
| Notaría de la compraventa | 600 – 1.200 € | Comprador |
| Registro de la propiedad | 400 – 700 € | Comprador |
| Tasación | 300 – 600 € | Comprador |
| Gastos de la hipoteca | Notaría, registro, gestoría y AJD | Banco (desde 2019) |
Desde la ley hipotecaria de 2019, los gastos de constitución de la hipoteca los paga el banco. Los de la compraventa siguen siendo tuyos.
Cuidado con las vinculaciones
Los bancos rebajan el tipo a cambio de que contrates productos: seguro de hogar, seguro de vida, nómina domiciliada, tarjetas o planes de pensiones. Una bonificación de 0,50 puntos suena bien, pero si el seguro de vida te cuesta 400 € al año puede salirte peor.
Para compararlo bien, mira la TAE y no el TIN: la TAE incluye comisiones y el coste de las vinculaciones obligatorias. Es la única cifra que permite comparar ofertas de bancos distintos.
Límites de esta calculadora
Calcula hipotecas a tipo fijo. Una hipoteca variable o mixta depende de la evolución del euríbor, que nadie puede predecir; si la tuya es variable, usa el tipo actual para hacerte una idea y repite el cálculo con dos puntos más para ver qué pasaría en un escenario adverso.
Tampoco incluye comisiones de apertura, seguros ni la comisión por amortización anticipada, que está limitada por ley pero existe durante los primeros años.